La location meublée à titre de résidence principale

Les locations meublées, à titre de résidence principale, sont réglementées depuis la loi du 18 janvier 2005.

Lorsque l'on entend louer un meublé, notamment, en ce qui concerne les résidences étudiantes, il faut bien lire le contrat qui est présenté ; il s'agit le plus souvent de « contrat d'hébergement » dans lequel il sera précisé qu'il ne s'agit pas de la résidence principale du locataire.

Lorsque le logement n'est pas la résidence principale du locataire, sa location n'est pas spécifiquement réglementée : le contenu du bail est alors librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En l'absence d'écrit, les relations seront réglementées par le code civil et les usages locaux.

A partir du moment où le meublé constituera la résidence principale du locataire, le contrat devra être écrit et sera d'une durée d'au moins un an.

A l'issue de ce délai, le bail se renouvellera automatiquement dans les mêmes conditions.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

A la fin du bail, le propriétaire peut, en respectant un préavis de trois mois :

• proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an;
• refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l'une de ses obligations).

Le loyer peut être fixé librement.
Si le bail ne comporte aucune clause de révision, le loyer sera le même pendant toute la durée du bail.
Si en revanche, il en comporte une, quel que soit l'indice de revalorisation retenu, l'augmentation ne pourra dépasser la variation de l'indice des loyers (IRL).
Ces modifications sont entrées en vigueur depuis la parution de l'article 41 de la loi DALO (droit au logement opposable) en mars 2007.

Les charges récupérables à l'encontre du locataire sont fixées d'un commun accord entre les parties. Leur répartition est libre. A la limite, un bailleur peut très bien faire supporter toutes les charges au locataire ou prévoir un montant forfaitaire des charges quel que soit le montant réel.

Le dépôt de garantie est librement fixé par les parties et peut correspondre à deux mois, voire moins, suivant la durée de la location. Il faut penser à préciser à quel moment et dans quelles conditions sera restitué ce dépôt de garantie.

Le locataire doit restituer les locaux en bon état. Si un état des lieux d'entrée a été effectué, il doit rendre les locaux dans le même état. Si aucun état des lieux n'a été effectué, il est présumé que le locataire a reçu les locaux en bon état et doit les restituer de même.